다주택자에게는 2025년 기준으로 강화된 양도소득세와 종합부동산세가 적용됩니다. 이에 따라 다주택자들이 법인을 설립하여 절세를 도모하는 사례가 늘어나고 있습니다. 하지만 법인 설립은 다양한 규제와 요건을 고려해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다. 아래에서 2025년 다주택자의 법인 설립과 관련된 절세 전략을 상세히 설명드리겠습니다.
1. 법인 설립의 주요 이점
① 낮은 세율 적용
법인 소득세율은 개인의 소득세율보다 낮습니다. 특히 다주택자에게 부과되는 높은 양도소득세(최대 75%)와 비교하면, 법인을 통한 절세 효과는 상당합니다.
- 법인세율 (2025년 기준)
- 2억 원 이하: 10%
- 2억 원 ~ 200억 원: 20%
- 200억 원 초과: 25%
② 종합부동산세 회피 가능
법인이 보유한 주택은 법인 명의로 과세되며, 개인이 부담하는 종합부동산세의 중과세율 적용을 피할 수 있습니다.
③ 자산 관리의 효율성
법인을 통해 주택을 관리하면 소유권 이전, 자산 운영, 매각 등의 과정에서 명의 문제를 해소할 수 있습니다.
2. 법인 설립 절세 전략
① 개인 주택을 법인으로 양도
개인이 보유한 주택을 법인에 양도하면 개인의 양도소득세를 한 번 지불한 뒤, 이후 법인 명의로 주택을 관리할 수 있습니다. 이렇게 하면 다주택자 중과세율을 피할 수 있습니다.
- 양도세 절감 효과: 개인이 보유한 주택을 법인으로 이전하면서 보유 주택 수를 줄여 1세대 1주택 비과세 요건 충족.
② 법인에 신축 및 임대 사업 포함
법인을 통해 신규 주택을 신축하거나 기존 주택을 임대사업으로 전환하면 추가 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 임대사업 등록 시 적용되는 임대소득세 감면 혜택.
- 신축 과정에서 부가가치세 환급 가능.
③ 주택 매매 시 법인세율 적용
법인은 주택 매각 시 양도소득세 대신 법인세율이 적용되므로 개인보다 낮은 세율을 적용받습니다.
- 예시: 개인 양도소득세 최대 75% → 법인세 최대 25%.
④ 지분 분할 통한 절세
법인을 설립할 때 가족 구성원이 법인의 주주로 참여하면, 주택 매각 시 발생하는 이익을 분산시켜 개별 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
3. 주의할 점
① 법인 설립 비용
법인 설립에는 초기 비용(등록세, 설립 자본금)과 유지 비용(법인세 신고, 회계 관리)이 발생합니다. 이를 고려하지 않으면 절세 효과가 상쇄될 수 있습니다.
② 주택 수 산정 기준
법인 명의의 주택은 주택 수 산정에 포함되지 않지만, 임대 사업 등록 요건에 따라 세금 혜택이 제한될 수 있습니다.
③ 처분 시 배당소득세
법인 명의로 주택을 매각할 경우, 매각 수익이 법인 내부에 남아 있어야 추가 세금을 피할 수 있습니다. 수익을 주주에게 배당하면 배당소득세가 부과됩니다.
- 배당소득세율: 15.4% (지방소득세 포함)
④ 규제 지역 내 주택 보유 제한
법인이 보유한 주택은 지역 규제 및 부동산 정책 변화에 따라 추가적인 세금 부과 대상이 될 수 있습니다.
4. 2025년 법인 설립 절세 사례
사례 1: 3주택자가 법인을 설립한 경우
- 개인 명의로 3주택을 보유한 경우 양도소득세 중과 대상.
- 주택을 법인으로 양도 후, 법인 명의로 추가 임대사업을 등록.
- 결과:
- 다주택자 중과세율 회피.
- 임대사업자 등록으로 소득세 일부 감면.
- 법인세율 20% 적용.
사례 2: 신규 아파트 신축 후 매각
- 법인을 통해 신축한 아파트를 매각.
- 법인세율 10% ~ 20% 적용.
- 부가가치세 환급으로 신축 비용 절감.
5. 절세를 위한 법인 설립 절차
- 법인 설립 준비
- 설립 목적: 부동산 임대 또는 개발.
- 자본금 설정: 최소 100만 원 이상.
- 법인 명칭 및 대표자 지정.
- 주택 양도 및 등록
- 개인 주택을 법인으로 양도.
- 등기이전 및 임대사업 등록 진행.
- 세금 신고 및 관리
- 매년 법인세 및 부가가치세 신고.
- 회계 장부 및 세무 관리를 철저히 수행.
- 임대사업 등록
- 법인 명의로 임대사업자 등록.
- 세금 감면 요건 충족.
6. 결론 및 전문가 조언
2025년 기준으로 다주택자가 법인을 설립하여 절세를 도모하는 것은 높은 세율을 회피할 수 있는 효과적인 방법입니다. 하지만 법인 설립은 초기 비용과 규제 요건이 까다로울 수 있어, 부동산 및 세무 전문가와의 상담이 필수입니다. 자신의 자산 규모와 주택 보유 목적에 따라 최적의 전략을 선택하시길 바랍니다.