서울 9억이하 재건축 아파트 투자 추천 BEST 5

서울에도 9억 이하로 재건축 투자가 가능한 아파트를 소개해드리겠습니다. 요즘 뉴스에서 화제가 되고 있는 재건축 아파트들은 여의도, 목동, 압구정 등 상급지들이지만, 서울 내에서도 재건축시 각광 받을 수 있는 지역들이 있습니다. 소개해드리는 재건축 지역들은 9억 이하로 투자가 가능하며, 이 중에는 내년에 이주 계획이 되어 있는 곳들도 있는 만큼 재건축 사업이 빠르게 진행되고 있습니다. 서울 9억이하 재건축 투자 아파트들 함께 살펴보시죠.

 

1. 신동아아파트

직주근접(여의도 7분, 광화문 20분)

서울 영등포구 양평동에 위치한 신동아아파트는 1982년에 준공된 아파트로 현재 재건축 조합승인이 나있는 상태입니다. 위치는 5호선 양평역 역세권으로 재건축시 더욱 각광 받을 것으로 예상됩니다. 5호선 양평역에서 여의도역까지 7분 소요되며, 광화문역까지는 20분 소요됩니다. 서울에서 이렇게 환승 없이 직장 출퇴근이 가능한 지역이 많지 않으므로 재건축시 최고의 직주근접 지역으로 주목 받을 것입니다. 

 

안전마진 확보

올해 초에 영등포자이 디그니티가 대박 분양에 성공하면서 양평역 재개발, 재건축에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이전까지 양평동은 준공업지역으로 주거단지로는 각광 받지 못하였지만, 최근 들어 양평재개발 사업이 주목 받고 영등포자이 디그니티가 대박을 치면서 신동아아파트 재건축도 최소한의 안전마진은 확보가 됩니다. 도보 8분으로 5호선 양평역 역세권의 프리미엄을 누릴 수 있다는 점과 버스로 한 정거장만 가면 목동 오목교의 대형 학원가를 이용할 수 있다는 점이 상당히 매력적이기 때문입니다.

 

재건축 시세

신동아아파트는 2개의 평형(72제곱, 87제곱)이 있습니다. 72제곱의 시세는 약 7억 5000만원이고, 87제곱의 시세는 약 8억 5000만원입니다. 87제곱의 대지지분은 약 13.9평으로 재건축시 30평대의 아파트를 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 건너편에 신축 아파트인 영등포 중흥S클래스의 20평대 시세는 10억~11억, 30평대 시세는 13억~14업입니다. 신동아아파트는 500세대 이상의 대단지 아파트이므로, 건너편에 중흥S클래스보다는 더 높은 시세를 유지할 것으로 예상됩니다. 제 예상은 20평대 11~12억, 30평대 14~15억 정도 될 것 같습니다. 

 

2. 현대2차

서울시 영등포구 당산동에 위치한 현대2차 아파트입니다. 현대2차 아파트는 1986년에 준공된 아파트로 116세대이며 용적률은 167%로 상당히 낮은 수준으로 재건축 사업성이 뛰어난 용적률입니다. 

 

트리플 역세권

현대2차 아파트는 2호선, 5호선 영등포구청역 초역세권으로 교통 편의를 누릴 수 있는 입지입니다. 도보로 5분 거리에 2개의 노선을 이용할 수 있는 점은 서울에서도 극히 드문 장점입니다. 도보로 11분 가면 9호선 당산역을 이용할 수 도 있습니다. 9호선 당산역은 급행을 탈 수 있는 교통 거점입니다. 당산동 현대2차 아파트는 2호선, 5호선, 9호선까지 트리플 역세권으로 서울 어디로 출퇴근을 하더라도 편하게 갈 수 있는 입지입니다. 

 

재건축 시세

당산동 현대2차 아파트는 다양한 평형( 72㎡, 78㎡, 98A㎡, 100B㎡, 101A㎡, 103B㎡, 104B㎡, 104A㎡)으로 구성되어 있습니다. 78㎡의 호가는 현재 8억 5000만원에서 9억원 사이로 형성되어 있습니다. 2023년 7월 104B㎡의 실거래가가 9억 4000만원이므로 지금 올라온 호가는 다소 높게 책정되어 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 2,5,9호선 지하철 트리플 역세권의 입지는 서울 어디에서도 찾아보기 힘든 장점으로 재건축될 시 주변의 시세와 비슷하게 형성될 것으로 예상됩니다. 입지에서 다소 차이가 있지만, 현재 주변 신축인 당산센트럴아이파크의 79㎡은 호가가 13억 5000만원에서 15억 사이로 형성되어 있습니다. 

 

3. 신월시영

서울시 양천구 신월동에 위치한 신월시영 아파트는 1988년 준공된 아파트로 2,256세대의 대단지입니다. 용적률은 132%로 서울 최상위 재건축 사업성의 용적률을 자랑합니다. 참고로 강남,송파에서 재건축이 되는 아파트들의 용적률은 보통 170%가 넘습니다. 그만큼 용적률이 매력적인 곳이 바로 신월시영입니다. 

 

저렴한 가격

신월시영은 앞서 설명한 2개의 아파트보다는 입지가 다소 떨어지지만, 그만큼 가격이 상당히 매력적입니다. 주변에 도보로 이용 가능한 지하철역이 없다는 것이 흠이며, 지하철역이나 다른 교통 인프라가 나아질 것이라는 계획조차 없는 곳입니다. 목동과는 차로 10분정도로 목동 생활권 인프라를 누릴 수 있다는 점을 위안 삼을 수는 있습니다. 그래도 목동 근처에 아주 저렴한 가격으로 9억원이하 재건축 아파트를 매수하여 새 아파트를 받을 수 있다는 점에서는 매력이 충분합니다.

재건축 시세

신월시영은 3가지 평형(59㎡, 69㎡, 81㎡)으로 구성되어 있습니다. 59㎡은 현재 호가가 4억 7500만원에서 5억 2000만원 사이로 형성되어 있으며 오래된 아파트이므로 수리 상태에 따라 가격이 달라집니다. 69㎡은 5억 4000만원에서 6억원 사이로 호가가 형성되어 있습니다. 81㎡은 6억 4000만원에서 7억 5000만원 사이로 호가가 형성되어 있습니다. 신월시영에서 가장 큰 평형이며, 공급면적은 24.7평 전용면적은 18평입니다. 가장 큰 평수인 24.7평을 매수해도 9억원이 채 되지 않는 가격이 매력적입니다. 다만, 신월시영은 현재 안전진단만 통과 상태이며 사업이 빠른 속도로 진행되고 있지는 않습니다. 

 

4. 삼익그린2차

서울 강동구 명일동에 위치한 삼익그린2차아파트입니다. 1983년도에 준공된 아파트로 2,400세대의 대단지입니다. 용적률은 171%로 앞서 소개드린 3개의 아파트보다는 다소 높은 편입니다. 강동구는 최근 10년동안 재건축 아파트가 많이 지어진 곳입니다. 입지에서 뒤지지 않는 삼익그린2차아파트에 대한 재건축 기대감도 상당히 높은 편입니다.

 

초품아 역세권

명일동에 있는 삼익그린2차아파트는 고명초등학교를 끼고 있는 초품아입니다. 반대편에는 명원초등학교와 명일여고가 있어서 학군지로는 괜찮은 편입니다. 대치동이나 목동처럼 상급 학군지는 아니지만 이렇게 학교가 가까운 위치에 있다는 것 만으로도 충분히 매력적인 입지입니다. 삼익그린2차아파트는 9억원이하 재건축 아파트 중에서 초품아와 역세권이라는 2가지의 프리미엄을 누릴 수 있는 곳입니다. 5호선 명일역이 도보 10분거리에 있으며, 바로 옆에 아파트인 래미안솔베뉴를 끼고 도는 길목이라서 안전하게 지하철역까지 이동할 수 있습니다.

적지만 확실한 안전마진

명일역 초역세권에는 래미안솔베뉴라는 준공된지 4년차된 아파트가 있습니다. 래미안솔베뉴에서 가장 작은 평형은 69㎡인데, 삼익그린2차에서는 76㎡이 가장 비슷한 평형입니다. 래미안솔베뉴 69㎡의 현재 호가는 약 10억원대로 형성되어 있습니다. 삼익그린2차 아파트가 재건축이 된다면, 래미안솔베뉴보다 살짝 큰 면적이므로 동일 평형대의 10억원대 이상은 다소 초과할 것으로 예상됩니다. 2023년 8월 삼익그린2차 76㎡의 실거래가는 9억 8000만원이었습니다. 이미 입지에 대한 정평이 나있는 곳으로 시세가 상당히 높게 책정되어 있습니다. 9억이하로 매수할 수 있는 평형은 59㎡으로 호가는 8억 3000만원에서 8억 5000만원 사이로 책정되어 있습니다.

 

 

5. 가락우성1차

서울시 송파구 가락동에 위치한 가락우성1차아파트입니다. 1986년에 준공된 아파트로 838세대의 대단지이며 용적률은 210%로 재건축 아파트치고는 상당히 높은 편입니다. 용적률 180%이상은 재건축 사업성이 떨어진다는 치명적인 단점이 있으나, 송파구라는 강남3구 프리미엄으로 재건축 매력성은 충분합니다. 

 

강남3구 역세권

가락우성1차아파트는 3호선, 8호선 가락시장역 도보 10분내로 이용할 수 있는 역세권 아파트입니다. 바로 맞은 편에는 서울에서 가장 큰 농수산물시장 중 하나인 가락시장이 있습니다. 주변 인프라나 학군지로서 크게 메리트는 없으나 무엇보다 가장 큰 메리트는 강남3구라는 것입니다. 또한 수서역 SRT역까지는 차로 7분 버스로 15분 소요되므로 SRT 인프라를 누릴 수 있는 것도 장점입니다. 

 

재건축 시세

가락우성1차는 9억이하로 매수가 가능한 강남3구에 있는 유일한 재건축 아파트입니다. 현재 62㎡의 호가는 9억원으로 형성되어 있습니다. 2023년 7월 실거래가는 8억 1000만원에서 8억 5000만원으로 찍혔기에 현재 호가는 다소 높게 책정되어 있는 것으로 보입니다. 아쉽지만 가락우성1차는 초근접 지역에 시세를 가늠해 볼 수 있는 비교 가능한 아파트가 없습니다. 옆에 가락동부센트레빌이 있으나 대형평수로만 구성된 곳이라 비교 대상이 안됩니다. 조금 올라가면 가락쌍용스윗닷홈3차아파트가 있는데, 79㎡의 시세가 11억으로 형성되어 있습니다.

 

 

 

 

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